1인가구 2%대 디딤돌 대출로 내집마련 꿈 이루기!

최근에 집주인이 집을 내놨다는 연락을 받았어요. 저희집이 실거주자분들에게 인기가 많아지면서 계약 만료일에 이사를 가야하는 상황이 생겼어요. 저는 보증금을 올리더라도 이곳에 좀 더 살고싶었는데 이런 얘기를 들을 때마다 내집마련 성공한다는 생각이 매번 들어요 💢💢

그래서 오늘은 정부에서 지원하는 상품을 통해 내집마련할 수 있는 방법을 소개해 드릴려고 해요. 

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나도 가능해? 어떻게?

오늘 소개할 주인공은 『디딤돌대출』 입니다. 1인가구 미혼 단독세대주 자격으로 디딤돌대출이 가능하답니다. 생애최초 주택구입일 경우 조금 더 혜택을 받을 수 있어요.

그렇다면 신청자격은 어떻게 될까요?

첫번째 나이제한이 있어요.  만 30세 이상이어야 합니다. 현재 주택을 보유하고 있지 않은 상태의 단독세대주여야 하고요. 연소득은 6000만원 이하(생애최초 주택구입시 7000만원 이하), 순자산 5억600만원 이하(2024년 기준) 등의 기준도 충족해야 합니다.

만 30세 미만은 신청이 불가하지만 예외도 있어요. 민법상 미성년인 형제·자매 혹은 부모, 조부모 등의 직계존속을 1명 이상 6개월 넘게 부양 중이면 나이제한 없이 신청 가능합니다.

이때 세대원이 되는 직계존속과 형제·자매는 모두 무주택자여야 하고요, 만 60세 이하의 세대원은 주택 소유 이력도 없어야 해요. 만약 동거 직계존속이 모두 만 60세 이상인 경우 주택을 소유하고 있더라도 무주택으로 간주됩니다.

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어떤 집을 구매해야 대출이 가능할까요?

대출 접수일 현재 담보주택 평가액이 3억원 이하이면서 주거 전용면적은 60㎡(약 18.15평) 이하인 주택이어야 합니다. (읍 또는 면 지역의 주택이라면 전용면적 기준이 70㎡로 상향돼요!) 이때 담보주택 평가액은 실제 매매가와 KB시세 중 낮은 금액으로 적용됩니다.

대출 한도는 일반 1억5000만원 이내, 생애최초주택구입자는 2억원 이내입니다. 이때 DTI는 60% 이내, LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 최대 80%)가 적용됩니다. LTV는 DTI와 대출구조, 소득추정 등에 의한 소득산정에 따라 달라질 수 있어요.

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모르는 대출용어 정리하기

[DTI] 총부채상환비율

보유 중인 전체 부채에 대한 연간 원리금 상환액이 연소득에서 어느 정도인지를 측정하는 지표입니다.

연소득이 4000만원일 때 다른 대출이 없다고 가정하면, 1년간 상환하는 원리금이 2400만원(4000만원×60%)을 넘지 않도록 대출이 가능하다는 의미입니다. 12개월로 나눠서 생각해보면, 한 달에 내는 원금+이자 상환액이 200만원을 넘지 않도록 대출을 해준다는 이야기입니다. 

[LTV] 주택담보대출비율

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다. LTV가 80%일 때 2억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌린다면, 빌릴 수 있는 최대 금액은 1억6000만원(2억원×80%)입니다.

대출에서 제일 중요한 건 역시 금리인데요.

디딤돌대출의 금리는 소득수준과 대출기간에 따라 연 2.15%에서 최대 3.00%로 정해집니다.

예를들어 연소득이 4000만원 이하고, 대출 기간이 10년인 경우 연 2.50%, 연소득이 4500만원이고 대출기간이 20년인 경우는 연 2.05%가 적용됩니다.

디딤돌대출은 우대금리도 있어요.

생애최초주택구입자는 연 0.2%p를 일단 받을 수 있고요, 청약(종합)저축 가입자인 경우 가입기간과 납입회차에 따라 연 0.1~0.2%p가 적용됩니다. 부동산 전자계약 체결, 신규 분양주택 가구 등은 각각 0.1%p의 우대금리 혜택이 있어요.

만약 우대금리를 다 받았더니 금리가 연 1.5% 미만이 됐다? 이럴 땐 무조건 연 1.5%가 적용됩니다.

이용기간은 최소 10년부터 최대 30년까지 가능해요. 상환방법은 비거치 또는 1년 거치 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환 혹은 체증식상환 중 하나를 선택할 수 있어요.

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원금균등분할상환

원금을 매월 균등하게 상환하는 방식이에요. 시간이 지날수록 대출원금이 줄어들기 때문에 내야 하는 이자는 계속 줄어들게 됩니다.

시간이 지나면서 상환 부담이 줄어들고, 총 이자가 다른 대출방식에 비해 적다는 이점이 있지만, 초기 상환 부담이 크고 매월 내야 하는 금액도 달라지기 때문에 월 예산 잡기가 번거롭다는 단점이 있어요.

원리금균등분할상환

원금과 전체 이자를 모두 합한 금액을 같은 금액으로 나눠 상환하는 방식이에요. 상환금액은 대출 기간 내내 일정해요. 계획적인 자금운용이 가능하지만, 대출기간에 걸쳐 발생하는 총 이자액이 높은 편이에요.

체증식상환

대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자의 합계가 증가하는 방식을 의미합니다. 초기에는 원금보다 이자 위주로 갚다가 서서히 원금이 높아지는 거죠. 초기 상환 부담이 적은 대신, 총 이자액도 높은 편이고 미래 상환액 부담도 커져요. 주로 미래 소득이 커질 것으로 기대되는 사회초년생 등에게 유리한 조건이죠.

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거치

일정기간 동안은 이자만 납입하다가 그 기간이 끝나면 원금과 이자를 나눠 갚는 방식이에요. 원리금균등이나 원금균등에만 적용 가능해요. 대출 초기 원리금 상환이 부담될 때 선택하면 좋겠지만 거치기간 종료 후 상환 부담이 크다는 게 단점이에요.

디딤돌대출 FAQ

𝙌. 디딤돌대출 신청은 어디서 해?

𝐴. 구입할 주택을 먼저 찾는 게 우선입니다. 조건에 맞는 집을 물색하고 가계약을 진행, 매매계약서를 작성합니다. 이때 〈대출 실행이 불가한 경우 본 계약을 무효로 할 수 있다〉는 특약을 넣어두는 게 유리해요.

이후 디딤돌대출 취급 은행(신한, 우리, KB국민, IBK기업, NH농협)에 방문해 상담을 받은 뒤 신청을 진행하면 됩니다.

＊간혹 은행에서 디딤돌대출을 꺼려하는 경우가 있어요. 은행부터 방문하는 것보다 HF한국주택금융공사 홈페이지에서 인증서 등록 후 직접 대출을 신청한 뒤 승인이 떨어지면 그때 은행으로 찾아가는 것도 좋은 방법입니다.

𝙌. 필요서류가 궁금해!

𝐴. 주민등록등본, 가족관계증명서, 소득증빙 및 재직확인 서류, 부동산 매매계약서(또는 분양계약서) 사본 등이 공사 관할지사 심사 때 필요하고요. 대출 실행시 필요한 서류로는 인감증명서, 신분증, 부동산등기권리증 등이 있어요.

자세한 사항은 금융기관마다 조금씩 다를 수 있기 때문에 취급기관의 안내대로 서류를 준비하는 것이 좋습니다. 각 서류는 3~4장씩 준비해두는 게 유리해요.

𝙌. 대출금리는 변동금리야, 고정금리야?

𝐴. 만기까지의 고정금리와 5년 단위의 변동금리 중 선택이 가능해요. 변동금리를 선택하는 경우 5년마다 한 번씩 금리가 조정되죠. 단, 체증식상환을 선택하는 경우 변동금리 적용은 불가합니다.

＊변동금리가 모든 상황에서 불리한 조건은 아니에요. 요즘 같은 고금리 시대에는 대출금리도 오르기 때문에 경제적 부담이 발생할 수 있지만, 저금리 시대에는 낮아질 수도 있기 때문이죠.

𝙌. 중도상환 수수료도 있어?

𝐴. 대출 실행 후 3년까지는 중도상환수수료가 발생해요. 만약 3년을 경과한 후 전액 상환하는 경우라면 별도의 수수료가 들지 않는다는 거죠. 수수료 계산식은 아래와 같습니다.

디딤돌 중도상환수수료 = 조기상환원금 × 조기상환수수료율(1.2%) × [(3년-대출경과일수)/3년]
만약 1억원을 10년 대출한 제왕이가 1년 후 남은 금액을 모두 상환한다고 가정해볼게요. 남은 원금은 약 9000만원, 대출경과일수는 12개월로 적용됩니다. 위 계산식에서 [(3년-대출경과일수)/3년]을 계산해보면 [(36개월-24개월)/36개월] = 0.67이 되겠죠.

𝙌. 대출 받고 다른 집에서 살아도 돼?

𝐴. 원칙적으로 디딤돌대출에는 실거주의무가 있어요. 대출 실행 후 1개월 이내에 차주(=대출 받은 사람)가 전입신고를 마쳐야 하고요, 전입일로부터 1년 동안은 반드시 실거주를 해야 합니다.

다만 (여기서부터 중요해요!) 전입을 못하는 타당한 사유가 확인되는 경우에 한해 전입완료일을 2개월 연장할 수 있어요. 예를 들면 기존 임차인의 퇴거가 지연된다거나 집수리가 반드시 필요한 경우 등이 '타당한 사유'에 해당될 수 있어요.

ⓐ차주가 근무, 생업상의 사정이나 질병치료, 취학 등으로 인해 다른 도시로 이전하는 경우 ⓑ해외로 이주 또는 3개월 이상 체류하는 경우 ⓒ상속으로 인해 배우자 또는 세대원이 채무를 인수한 경우(채무인수자가 제3자인 경우 제외) ⓓ타 임차목적물의 임차인으로서 경매진행에 따른 대항력 유지를 위해 전입이 불가한 경우 ⓔⓐ~ⓓ에 준하는 불가피한 사유로 인정되는 경우 등은 실거주 확인 적용대상에서 제외됩니다.