전세계약 전 필독! 전세사기 수법과 예방방법 안내드립니다.

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요즘 뉴스를 보면 속칭 '빌라왕'이라 불리는 임대인들의 전세사기에 대한 뉴스가 계속해서 나오고 있습니다. 이 문제는 특히 청년 층에게 큰 이슈로 다가왔는데, 월세를 내기 아까운 상황에서 전세를 선택하는 경우가 많기 때문입니다. 하지만, 이러한 선택은 잠재적인 위험이 따르기도 합니다. 그래서 오늘은 '전세사기' 유형과 전세계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항을 알아보겠습니다.

 

수법1. 깡통전세사기

• 임대인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 뒤, 은행 대출을 받고 보증금 먹튀, 대출 이자를 갚지 않아 집이 경매로 넘어가는 유형

건물이 경매로 넘어가게 되면 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그러므로 전입신고의 확정일자를 미뤄달라고 요구하는 경우, 그 사이에 집을 담보로 대출 받거나 신탁회사에 넘길 가능성이 높습니다. 또한, 등기부등본에서 근저당 금액이 해당 부동산의 매매가의 20%를 초과하는 경우, 계약한 집이 경매로 넘어갈 확률이 높습니다. 가능하면 이러한 부동산을 피하는 것이 좋습니다.

또한 등기부등본을 확인할 때 소유자와 계약한 임대인이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 또한, 입주 전날에도 등기부등본을 확인하여 집이 담보로 대출을 받았는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 

수법2. 이중계약 사기

• 건물관리인이 세입자와 전세 계약을 진행하고, 임대인에게는 월세로 계약했다고 하면서 보증금을 먹투하는 사기 유형

다른 지역에서 투자 목적으로 원룸 또는 오피스텔을 구매한 후, 관리인에게 계약 권한을 위임하는 경우 종종 발생하는 유형이 있습니다.

먼저, 등기부등본을 확인할 때 소유자와 임대인의 신분증을 대조하여 일치하는지 확인해야 합니다. 가능하다면, 임대인과 직접 만나서 계약하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 그러나 특별한 사정으로 대리인을 통해 계약을 해야 할 경우, 반드시 월세와 전세 중 어떤 계약에 위임을 주었는지를 계약서에 명시하도록 요구해야 합니다.

이사를 갈 지역에서 오랜 기간 운영한 공인중개소를 통해 계약을 진행하는 것을 추천합니다. 공인중개소는 전문적인 경험과 지식을 가지고 있어 투자자들에게 안전한 임대 계약을 제공할 수 있습니다.

수법3. 중복계약 사기

• 시세보다 20~30% 정도 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약 후 전세 보증금을 통째로 들고 튀는 유형

공인중개사와 임대인이 협력하여 사기를 치거나, 때로는 자격을 위조하여 사기를 치는 사례가 빈번하게 발생하는 유형입니다.  먼저, 국가공간정보포털에서 부동산 중개업자 정보가 등록되어 있는지 여부를 확인하세요. 등록된 중개업자의 경우 신뢰성이 높을 가능성이 더 큽니다.
또한, 이유 없이 시세보다 저렴한 가격으로 임대계약을 제안하고, 계약을 서둘러야 한다고 압박하는 경우 의심스러운 상황일 수 있으니 주의가 필요합니다.임대차계약서를 작성한 직후, 반드시 주민센터에서 '확정일자'를 받아야 합니다. 확정일자는 나중에 민원이나 분쟁 발생 시 중요한 증거가 됩니다.

수법4. 갭투자 전세사기

• 매매 가격보다 수천만원 높게 전세 계약을 체결한 후, 경제적 능력이 없는 제3자에게 집을 팔아버리고 튀는 유형

매매 가격보다 수천만원 높은 전세 계약을 체결한 후, 경제적 능력이 없는 제3자에게 집을 팔아 버리고 튀는 유형의 사기 사례가 있습니다. 이런 상황에서는 새로운 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없는 경우, 다음 세입자를 스스로 구하거나 집을 인수하는 방법만 남게 됩니다. 이러한 사기 유형은 주로 신축빌라에서 발생하는데, 신축빌라를 임대할 때는 꼭 주변 매매 시세를 확인하는 것이 중요합니다.

계약 시에는 전세보증보험 가입을 반드시 요구해야 합니다. 만약 문제가 있는 집이라면 전세보증보험 가입이 불가능할 수 있으며, 이럴 경우 해당 매물을 걸러내는 것이 필요합니다. 임대차계약서에 '전세 기간 동안 소유자 변경을 금지하며, 이를 위반 시 계약 해지 또는 보증금은 기존 소유자가 배상함'과 같은 조항을 추가하면 더욱 안전합니다. 

수법5. 불법건축물 사기

• 상가(근린생활시설)로 등록한 건물을 주거용 건물로 속이거나 불법으로 베란다, 옥탑 등을 증축한 건물에 세입자를 들이는 유형
불법건물에 대한 적발 시, 주거용이 아니기 때문에 세입자는 법적으로 보증금을 반환받을 수 없게 됩니다. 주거용 건물이 아닌 곳에는 전세보증보험 및 전세자금대출이 불가능하므로, 계약 시 전세보증보험 가입을 요구하면 이러한 사기를 방지할 수 있습니다. 주로 원룸 전세로 입주하려고 할 때 발생하는 사기 유형 중 하나로, 고시원으로 등록되어 있음에도 불구하고 원룸으로 속이는 경우가 많습니다.

계약을 진행하기 전에 건축물대장을 확인하여, 불법으로 용도 변경이 이루어졌는지 또는 건축법을 위반한 층수가 있는지를 꼭 확인해야 합니다. 이는 잠재적인 사기를 예방하고 안전한 입주를 보장하는 데 도움이 됩니다.

수법6. 직거래

• 전세사기임대인을 사칭한 사람이 부동산을 통하지 않고 세입자와 계약 후 전세금을 먹투하는 유형

직거래로 부동산을 거래하는 경우 신분증을 위조하여 임대인을 사칭하는 경우, 등기부등본과 같은 공적 서류를 위조하는 등 다양한 사기 유형이 있으니 주의가 필요합니다. 수수료가 아깝더라도 공식적으로 등록된 중개업소를 끼고 계약하는 것이 안전합니다. 또한 손해책임보험에 가입되어 있다면 이런 계약은 보장받을 수 있습니다.

예방1. 부동산의 권리 순위를 체크하기

전세 계약을 진행하기 전에 가장 중요한 부분 중 하나는 해당 임대물건의 권리 순위를 점검하는 것입니다. 집을 임대하기 전, 집주인이 해당 부동산을 담보로 은행 대출을 받았는지 여부를 확인해야 합니다. 이는 임차인에게 미래에 발생할 수 있는 문제와 손실을 사전에 방지하기 위한 중요한 단계입니다. 따라서 부동산의 권리 순위를 주의깊게 검토하는 것이 중요합니다.

부동산의 권리 순위란?

내가 들어가기 전 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면, 나보다 은행의 권리가 앞서게 됩니다. 이때 불의의 사태로 경매에 넘어가면, 당연히 돌려받을 전세금도 위험해집니다. 우선 근저당(집담보 대출 / 융자 / 선순위 채권 등으로도 표현)이 없는 집을 고르는 것도 중요하겠죠. 그래서 요즘에는 '등기부등본이 깨끗한 집만 보여달라'고 부동산 측에 요구하는 분들도 많다고 합니다. 

예방2. 집의 실제 시세를 체크하기

전세 사기의 대표적 사례, '깡통 전세'를 예방하기 위해서는 집의 실제 시세를 알아보는 것이 매우 중요합니다.

깡통전세란?

전세보증금이 매매가를 웃도는 집을 말하며, 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통 전세로 보고있습니다. 집의 시세에 있어서는, 중개인이나 임대인의 말에 의존하는 것보다는, 실제로 공시지가를 체크하거나 타 부동산에 문의하는 등 다양한 정보를 확인해 보는게 좋습니다. 국토교통부에서 운영하는 실거래가 공개시스템을 이용할 수 있어요.

예방3. 임대인에게 체납 세금 또는 임금이 있는지 확인하기

깨끗한 등기부등본 만큼 중요한 것이 임대인 앞 체납 세금이나 임금이 있는지의 여부입니다. 체납 세금에는 '법정기일'이라는 것이 있습니다. 혹시 집이 경공매에 넘어가면, 이 일자에 따라 보증금이 위태로워질 수 있으니 꼭 확인이 필요합니다. 체납사실을 확인은 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하는 것도 방법이 있습니다. 또, 홈택스 등을 통해 국세나 지방세 미납 내역을 확인할 수 있습니다. 

세금의 법정기일 이란?

세금이 부과된 날짜를 말합니다. 이 법정기일이 세입자의 전입신고보다 앞서면, 즉 세입자를 받기 전 이미 부과된 세금이라면, 이 권리는 세입자보다 앞섭니다. 집이 경공매에 넘어가면, 낙찰금에서 체납된 세금 또는 임금이 먼저 빠지게 됩니다. 

예방4. 전세보증금 반환보증에 가입하기

조건이 된다면 전세 보증금 반환 보증에 가입이 가능한 전셋집을 구하는게 좋습니다.

전세보증금 반환보증이란?

일반적으로 "전세보증보험"이라고 불립니다. 이 보험은 전세 계약 종료 시 반환해야 하는 전세보증금을 보장해주는 종류의 보험입니다. 이 보증은 주택, 주거용 오피스텔, 아파트와 같은 주택 유형에 적용되며, 근린생활시설, 공관, 가정어린이집 등과 같은 일부 비주택 시설은 보증 대상에서 제외됩니다. 이러한 전세보증보험은 주택도시보증공사 HUG에서 관리됩니다. 보증 대상 주택의 경우 수도권 지역에서는 최대 7억 원까지, 그 외 지역에서는 5억 원까지 보장이 가능하며, 전세 계약 기간의 절반 이내에 가입하면 됩니다. 일반적으로 전세 계약은 2년 동안 이루어지므로, 계약이 체결된 지 1년 미만인 경우에 이 보험에 가입할 수 있습니다. HUG 지사나 위탁 은행을 방문하여 이 보험을 신청할 수 있으며, 최근에는 모바일을 통한 신청도 가능합니다.

예방5. 전입신고와 확정일자는 무조건 최대한 빨리

이렇게 꼼꼼하게 알아본 후 이사 첫 날이 되면, 짐 정리보다 더 중요한 절차가 하나 남아 있습니다. 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 일입니다. 이 과정을 거쳐야만, 집에 대한 세입자로서의 권리가 생깁니다. 대표적인 전세 사기로, '세입자가 확정일자를 받기 전에 집주인이 대출을 받아 버리는 경우'가 있습니다. 융자 없던 집도 융자가 생기고, 부동산 권리 순위가 후순위로 밀리게 됩니다. 전입신고와 확정일자의 효력은 신고 다음날 발동하기 때문에, 이점을 노리는 사람들이 많습니다. 그래서 계약 시 특약사항에, '임차인의 이사 후 24~48시간 내로 계약 매물 관련 대출 거래를 하지 않는다' 라는 조건을 많이 걸고 이씁니다.

꼭 이사 당일, 꼭 확정일자를 부여 받고 전입신고를 하시길 바랍니다. 인터넷등기소를 통해 계약 체결 후, 권리변동사항을 확인할 수 있습니다. 또 계약일로부터 30일 이내, 주택 전월세 신고를 함께 진행하시면 됩니다.

 

전세사기 유형과 5가지의 예방방벙을 공유드렸는데요. 안전한 집을 찾기 매우 어려워진 요즘입니다. 할 수 있는 선에서 꼼꼼하게 체크해서, 안전한 전세계약이 이루어졌으면 합니다.